バンコクお部屋探しについて重要な事-ご希望条件編-

＊新型コロナウィルスの影響を受け、様々な状況が急速に変化（家賃相場等）しております。まずはお問い合わせ頂き、お客様の状況によって、お勧め物件や、物件探しのスケジュール・進め方等のご相談に乗らせて頂きますと幸いです。（お問い合わせフォームが便利です）

この度はお部屋探しの問い合わせを頂き誠にありがとうございました。近年の電車（BTS、MRT）延線・新線開通や、新規物件の増加に伴い、皆様一人一人の希望にあった物件が増えたように感じます。2010年以前は、消去法でここしかないといった物件探しが、2018年現在、物件Aも物件Bも物件Cも良いが僅差で物件Aに成約しました！など、非常に物件選びが楽しく、トラブルは多いですが、バンコクの住居は日本と比べても、プール、ジムなど様々な共有設備も非常に充実しており、日本人にとって世界有数の住みやすい街になっているのではないかと思います。

・法人での支払いが年々不利に？第一希望のお部屋に入居できないお客様が近年多発！詳細→こちら（予約金の支払いについて）

・内覧可能な時間帯は 9:00-17:00(18:00)ですが、バンコクの多くの場所で午後以降は渋滞となるため、内覧が難しくなります。

・週末（土曜と日曜）の午前は2週間以上前にご予約頂かないと予定が埋まっている事が多いです。直前（内覧の2週間以内）の予定変更で週末の午前に内覧という事は非常に難しい為、内覧ツアー日時のご予約の確定ができるだけ早めにお願いいたします。

・タイでは日本のように空室情報が自動でアップデートされません。常に1週間毎に空室確認が必要で、お客様毎に100-300人のオーナー様に問い合わせをして、空室確認を行っております。内覧日の確定、予定通知はできるだけ早めにお願いいたします。

内覧時待ち合わせについて→こちら

急速な物件数の増加に伴い（ただバンコクに集中した人口増加も早い為、人気物件選びは難しい）、私達もお客様の希望条件の詳細をより多く知る必要がでてきました。ざっくりした希望条件の場合、物件が多すぎて"何をお勧めしてよいかわからない"という事も増えたように感じます。特にコンドミニアム（分譲マンション）探しとなると、一つの問い合わせに対して、１００－３００人のオーナー様に連絡する（電話が繋がらない、メールに返答がないという場合も多い、トラブル防止の為、基本はメールやLINEベースの確認をします。）という場合もあり、調査に時間がかかるケースも増えました。また以前よりも物件探しをしている方の総数も増えているため、人気物件を選ぶ場合、物件決定スピード負けで第一希望の物件に入れないという方（月に1人とか2人だけですが）も、残念ながら発生するようになりました。

バンコク賃貸の基本希望条件について(通常最低1年契約）

【基本条件の前に】タイの物件は日本と違い、鍵を現地に置いておかないオーナー様も数多くおります。事前にオーナー様と現地で会うアポイントを取っておくケースが非常に多いです。待ち合わせはam9:00-にお客様のホテル、もしくは内覧場所近くの駅にするケースが多いとは思いますが、体調不良等で時間変更や、日程再調整となった場合、可能な限り早く連絡頂きますようお願いいたします。オーナー様によっては物件の近くに住んでいない場合もあり、内覧のために現地に向かってしまっている事が多いです。また１つの内覧ツアーにつき何軒も、移動時間・内覧時間を計算して、各物件でオーナー様のアポイントをとっている事が多く、時間の変更は非常に大変な労力となります。内覧直前に何か移動する用事がある場合は、事前にお知らせください！バンコクは渋滞など交通機関のトラブルが多いため、こちらで内覧時間の変更になってしまう可能性を知っておく必要があります。

契約金は　家賃3カ月分（内訳　：　敷金2か月分　+　前家賃1か月分）です。（クレジットカード払い不可）

ご予算3万バーツ以下のお客様限定

【最重要事項：　内覧ツアーは4-10軒程(5-20部屋程） am9:00-13:00で内覧できる最大件数で対応させて頂きます。内覧時に預り金として内覧ツアー1回あたり3000thb（ご成約頂けなかった場合の事前空室調査費用・内覧時の車・ガソリンなどの移動費・人件費に充てさせて頂きます）をお願いさせて頂いております。】

＊タイの不動産仲介業は、家賃を抜いていない限りは日本の仲介業と比べ、1件あたりの売上（利益）が日本の約1/3近くとなっており、その為、他社様では家賃帯によっては赤字業務になってしまう為、3・4万バーツ以上の仲介業しか行っておりませんと記載されている事が多くあります。

まずは基本条件ですが、

①希望エリア（＊オフィスの場所、ビル名も教えてください。）*オフィスの場所がターミナル駅近くなどの場合、どちらの路線がお勧めできるか一度お電話ヒアリングさせて頂きたい場合がございます。

②ご予算（幅、下限家賃、上限家賃）、法人契約？個人契約？(法人契約の場合、コンドミニアムは基本的に契約できません）

バンコクの物件は多くがコンドミニアムです。もし法人契約となると、全体の物件の1-3割程の物件しかご紹介できないため、ご注意ください。

③間取り

④平米数

⑤物件の種別（アパート？サービスアパート？コンドミニアム？）

⑥高層物件？低層物件？

⑦ご入居予定人数

⑧入居希望時期（内覧から入居まで単身用だと１－３週間がベスト、４週間以上は予約金を支払ってもお部屋の予約（確保）ができません。

ご家族用でも予約は最大２か月程の物件が多い（物件によっては最大１か月も多い）ので、内覧時期は入居希望時期の１－６週間前がベストです。予約ができない時期、下調べの内覧のみを希望される場合は⑫をお読みください。*日本と違いバンコクで内覧にかかる時間や事前準備にかかる時間は長くなります。できる限り予約可能期間での内覧をお願いいたします。

⑨内覧希望時期（内覧は午前が圧倒的にオススメ　am9:00-開始）

⑩内覧済物件（バンコクにお住まいの場合、その物件の情報）、内覧予定物件(他社エージェントや、会社経由で物件紹介がある場合、必ず教えて頂きたく宜しくお願い致します。）

⑪車？バイク？を使うかどうか

（＊内覧リストは前日まで更新されます。2-5日前にもリストを送るとは思いますが、空室そこから少し増える（減る）事があります。）

などは最低限必要な条件にはなると思います。また内覧前も、簡易的な入居希望者様の大体の年齢、国籍や、性別、家族構成、仕事の種類、バンコクからの引っ越し？日本からの引っ越し？などの情報を聞かれる場合もあるため、事前にこれらの情報も教えて頂けますと幸いです。もしペットを飼っている、飼う事を検討している場合、その詳細は内覧前に必ず教えて頂きますようお願いいたします。もしペットを飼う場合、その種類や大きさ（重さ）、写真（できれば複数枚）などの情報を事前に教えてください。コンドミニアムの場合、ペット可の建物でも、ペット不可のお部屋は沢山あります。また犬はいいけど、猫はいい、猫はダメだが、犬はダメ、大型・中型のペットはダメだが、小型ならいい。などオーナー様によって様々な受け入れ可能なペットの制限があります。

⑫多くのお客様が週末の内覧を希望されますが、午後は渋滞で身動きがとれなくなる事も多い為、沢山の物件を見て頂けるような内覧ツアーを組める方は基本的に週に2組しか対応できません。もちろん平日に内覧できるという（非常に私達にとっては有難い）方もいますが、少数ですが、いらっしゃいます。日本と違い、バンコクの空室確認は非常に時間がかかります。1組の内覧につき5-10時間ほど空室確認や追加調査しています。もともと日本に比べ薄利商売（売上は半分以下、入居後のサポートは3倍以上）ですので、日本人営業は基本的には緊急入居度の高いお客様の内覧ツアーと契約・アフターフォローを優先して動かざるを得なくなります。よって入居可能期間外での内覧では、弊社のタイ人のアドミンスタッフ（英語か日本語ができる）が内覧を対応させて頂く場合もございます。ご理解とご協力の程よろしくお願いいたします。

賃貸の条件をもっと細かく

①の場合、希望エリアでも駅ベース（駅から徒歩何分？）で考えるのか？車ベースか？またオフィスを中心（オフィスの場所はどちらになりますか？ビル名を教えて頂けると幸いです）にどれくらいの距離までか？学校（日本人学校？インター校？）や、病院（サミティベート病院？バンコク病院？その他の病院？）やスーパー（日系スーパー限定？ローカルスーパーでOK？コンビニがあればOK?）を中心に考えるのか？などでもお勧め物件は変わってきます。

②の場合、良い物件があれば、比較的条件や、上限を超えてもいいのか？　給料との兼ね合いでできるだけ下限がいいのか？会社負担があるので、できるだけ家賃にサービス込がいいのか？など、1言に予算といっても様々なパターンが考えられます。法人契約か、個人契約かも最初に教えて頂きますようお願い致します。＊法人契約の場合、基本的にコンドミニアムは契約できません。

③④の場合、studio(日本でいう１K)でもいいのか、1bedでも最近多い25-35sqmでもいいのか？35-50sqm程広い1bedでないといけないのか？など、間取りにも細かい条件があります。

⑤の場合、サービスアパート（多くはホテル稼働もしている）の場合、家賃にメイド（掃除）サービスや電気代、水道代などが含まれています。サービスアパートとアパートは一棟まるまる1オーナーの事もあり、法人契約がしやすい場合が多いです。コンドミニアムの場合、トラブル時の対応はサービスアパートとアパートに比べて、落ちますが、駅近にあったり豪華な物件が多い為、近年ではコンドミニアムに契約される方も多くなりました。主に単身やご夫婦の方（もしくは子供一人でまだ小さい）がよく選ぶ傾向があります。

⑥の場合、一般的に高層物件にはコンドミニアムが多く、低層物件にはアパートやサービスアパートが多いです。タイでも前面道路幅員に応じた建物高さ制限（２３ｍ）がある為、裏通りなどを希望される場合は、ほとんどが低層物件のみのご紹介となります。

⑦ここは非常に大事な部分でもあります。コンドミニアムの物件によっては子供がダメ、アパートによってはタイ人はダメ、中国人はダメ、黒人はダメなど、入居者に制限がかかっている場合もあります。1bed(1LDK)のお部屋で夫婦はダメと言われた事もあります。

⑧入居希望時期も非常に大事です。バンコクでは空室変動のスピードが非常に速いです。基本的には新規物件増加数よりバンコクへの人口流入の増加が多い為、特に都心部では空室が減ってきており、郊外へと居住区が広がっている傾向があります。また入居者が決まってからお部屋の掃除やメンテナンスを行うオーナー様も多く、内覧から入居まで最低でも1週間はあったほうが入居後のトラブルは減らせるかもしれません。2-3カ月以上前など、あまり早く動きすぎても、空室リストと内覧日当日のリストがかなり変わってしまうなど、空室リストが役に立たなくなってしまう事も多い為、入居希望時期をお伺いする事は非常に大切です。

（バンコク以外の国や町からバンコクに移住される場合）＊一般的に業者への問い合わせとしては

・単身者（orご夫婦子供なし）の場合2-5週間前に問い合わせがベストです。

・ご夫婦子供ありの場合、4-12週間前がベストです。子供さんがいる場合は学校が決まってから探す事をお勧めします。送迎バスの費用や送迎可能ルートなど、家探しに影響する外部要因が多くなります。

（バンコクから別の物件に引っ越し希望の場合）＊一般的に業者への問い合わせとしては

・単身者（ご夫婦*子供なし）の場合、4-7週間前がベストです。

・ご夫婦子供ありの場合、8-16週間前がベストです。

⑨内覧希望時期も非常に重要です。単身用物件の場合、1-5週間程しか予約金支払いから入居までお部屋を差し押さえできない事も多いです。早く行きすぎても見に行った物件が差し押さえできなく、その間にその部屋を別のお客様に入居されてしまうのはよくある話です。駐在員向け人気物件では、空き情報が入った時点（内覧もせずに）物件を決めてしまう人も多くいます。希望物件が人気物件かどうかは早めに仲介会社に確認したほうがよいかもしれません。間取り数が多くなるほど、差し押さえ期間は長くなる傾向がありますが、3bedroomでも2-3カ月くらいが差し押さえできる最長期間という印象があります。

内覧時間は午前が圧倒的にオススメです。平日、週末問わず、渋滞が比較的少ないのがam9:00-14:00のみです。内覧は時間がかかる為、am9:00-開始を強くオススメ致します。それ以外の時間では、渋滞にハマると１時間で１駅も進まないという事態も想定しなければならない場合がございます。

⑩内覧済物件、内覧予定物件も非常に大事な情報です。引っ越し希望の場合、今のお住まいの情報（現在契約途中の場合、契約満期日まで）や、今のお住まいを決めた際に内覧した物件などの情報も非常に大事になります。その時に成約できなかった物件は引っ越しの段階でも同じ事になる可能性が高く、その時の印象があれば、その印象を元により正確にお客様が求める物件をお勧めできる可能性が高くなります。他のご縁で、内覧予定物件が決まっている物件も教えて頂けると幸いです。物件が多くなったとはいえ、お勧め物件はある程度限られているため、物件の重複　調査、内覧となった場合、皆様のお手を煩わせるだけになってしまうかもしれません。また既によい物件を内覧されている場合、弊社で内覧に行く必要もない場合も当然ございます。特に会社から物件紹介があり、会社側の物件選定のルールを教えて頂けなかった為に、ルール外の物件紹介となり、成約とならないケースがございます。また会社側の紹介物件と比較となる場合、同建物の違うお部屋を紹介しなければ成約とならないケースも多いかと思います。会社側でルールや物件指定がある場合、必ず事前に教えて頂きたく何卒宜しくお願い致します。1件あたりの調査で3-8時間x1-3人のタイ人スタッフの労力と、日本人スタッフとお客様の内覧時間3～6時間が無駄にならなくなります。何卒宜しくお願い致します。

⑪車やバイクを使う場合、駐車場等の確認の必要があります。事前に教えてください。どちらか1台のみ。2台目は置けない。２台目はお金を払えば置ける。など様々なパターンもあります。

長文お読み頂き誠にありがとうございました。よりよいお部屋をご紹介させて頂く為にも皆様の事を１つでも多く教えて頂きますようよろしくお願いいたします。