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バンコク短期(Airbnb)運用は可能?-コンドミニアム投資編-

バンコクでのAirbnb運用は可能か?コンドミニアム投資編

バンコクでのAirbnb運用は可能か?コンドミニアム投資-運用可否-

まず初めに基礎知識

1999年コンドミニアム改正法【総床面積の 49%以下(それまでは 40%以下であった)】がタイで実施されてから早18年が経ちました。様々な情勢不安に左右されながらも、外国人枠49%が少なすぎると、タイ人名義でタイ人枠まで購入していただろう2010年-2015年頃(この頃は利回り7-15%)。地価上昇に伴い、次第に利回りの低下が見られ、2015年以降は5%前後が一般的な利回りとなり、購入者は内装や宣伝と様々な工夫をして利回りを確保するようになりました。
恐らく2015年頃まではどこのコンドミニアムを買っても成功・儲けが確立されていたのだと思います。

元々観光業が盛んなタイ・バンコクではホテルが立ち並んでいた事もあって、2008年8月に設立されたAirbnb, Inc.の影響をあまり受けず、基本的には投資家は年間契約をベースに収益を確保していたが、利回りが次第に下がりだした2010年頃よりAirbnb(短期滞在者)を使った収益確保が次第に広がっていったのではないかと思う。(2017年8月22日現在→バンコク/9月1日―9月2日/ゲスト1人で検索すると306件ものお部屋がHITする)

 

Airbnb勢力拡大によるコンドミニアム管理事務所の対応

私の感覚値で特に2015年頃からAirbnbでコンドミニアムを運用する人が増えていったように感じる。そして遂に、静観していた管理事務所も行動を始める。まずは各エレベーターホールやエレベーター内に、警告文を張り出すようになった。部屋が特定できる場合には、お部屋のドア下の隙間より警告文が入れられたという話も聞いた事がある。しかし、モラルの範囲内で対応を変えるオーナーは少なく、外国人の明らかな旅行者と見られる人々が各コンドミニアムで頻繁に見かけるようになった。まだ旅行者のマナーが良ければそれで済んだのかもしれないが、明らかにO国人、韓〇人、イ〇〇人、アOO人が多かったコンドミニアムでは数多くのクレームが各入居者やオーナー様から管理事務所に訴えがあったらしく、MRT Rama9にあるコンドミニアムや、BTSAsok,Nanaエリアにあるコンドミニアムでは指紋認証を導入する事によって、旅行者をシャットアウトした。

 

短期運用を行う為には

今までの説明から察して頂いているだろうが、基本的に全てのコンドミニアム(管理事務所)において短期旅行客の受け入れはNGである。

そして当然ながら、指紋認証を導入してしまったコンドミニアムでは短期受け入れは不可能である。(管理事務所で指紋登録依頼をしないといけないからだ)。しかし、指紋認証を導入していないコンドミニアムではまだ工夫次第で短期運用は可能だ。管理事務所がメイドの手配や鍵の受け渡しなどしてくれようはずもないので、各オーナー様は、鍵の受け渡しやお部屋の掃除を自身で行えばいいわけである。

 

どうやって運用しているのか?

答えは簡単で、①自身で行う。②知人に頼む。③業者に依頼。 この3択だろう。問題となるのが、頻繁に変わるゲストの入れ替えに伴う鍵の受け渡しと掃除の手配。そして忘れてはならないのが掃除後の確認である。どんなメイドを使うにしても基本的には、目に見える範囲の言われた事しかやってくれない。旅行者はわざわざ外国から時間とお金をかけてタイにやってきている。適当な管理や掃除では満足してくれない。迅速な対応!しっかりとした管理!清潔感のあるお部屋!が大切である。そしてAirbnb上で付くレビューへも気を配っておかなければならない。

①の場合は、時間のあるオーナー様であれば、可能だろう。

②の場合は頼んだ後で予想以上に大変でその友人・知人との関係が悪化するリスクも承知しておかなければならないと思う。

③の場合は、しっかりとその業者の責任感の見極めが大事である。どこの業者も管理については慣れていて知識もあるだろうが、それをしっかりと実施してくれるとは限らない。やはり最終的にはその人を信頼できるかどうか?で任せるかどうかの判断をするべきだと思う。

 

備品類の手配

意外とあとで減点レビューが入るポイントがここである。しっかりと常置されている備品が書いてあったとしてもこれにクレームを書く人は必ずいる。

重要な点を箇条書きしておく。

  • リネン類の予備を置いておく。枕は基本ベット1つにつき2つ用意する事。
  • 携帯用のシャンプー・リンス・ボディーソープを用意。人が使っていない物が重要なので、容器は小さい物がよい
  • 清潔なタオルを用意しておくこと
  • 遅くてもWifiをお部屋に用意しておくこと
  • 長期空けた場合に、タイでは排水溝の水が蒸発し、匂いが出る場合があるので注意しよう。
  • 電気代支払いのチェック。タイでは電気が未払いだと容赦なくSTOPされてしまう。
  • 冷蔵庫に水くらいは入れておこう。
  • やっぱり調理道具は一式必要である。
  • 似たような名前のコンドミニアムに注意!しっかりと事前に伝えておくこと。

 

最終的には自己判断と責任で!

現時点では指紋認証を入れていなくても将来的に導入される可能性はもちろんありますし、短期滞在者を受け入れる事で管理事務所と揉めるかもしれません。しかし、最終的にはオーナー様の自己判断で進んでおり、責任も全てお部屋のオーナー様にあると思います。当然短期滞在者と揉めた場合、最悪逃げられてしまうケースや、お部屋の破損・紛失も発生するかもしれません。

 

運用するメリットだって忘れず

色々問題となる考え方(そもそもやるべきではない)などもあるでしょうが、良いサービスを行い、旅行者が満足してくれれば、まだタイに来てくれる(旅行者が増える)でしょうし、長期をベースにしながらも、空いた期間のみ短期で運用するなどすれば、収益も上がり、またコンドミニアムに投資しようと思って頂ければ僕は満足です。少しでもこの記事が誰かの役に立てばうれしいです。