2年目延長更新について
2019/01/17
2年目以降の延長更新について、弊社の雛形では揉める事をできるだけ可能性を低くしたい
過去揉めた経験から、予想される中間（オーナー・入居者）地点での解決を常に図っております。
【弊社の延長更新手続き】＊追加文言について
・2年目以降の延長は2か月前通知にしております。
その理由や背景は、下記（長文）ですが、述べていきます。
【書面上2か月にしている理由】
2年目延長時の考えはオーナーによって考えが変わるので、書面上、2か月にしてます。
1か月だと12か月、24か月、36か月などの区切りでしか敷金を返しませんというオーナー様もおります。
なぜなら、1か月前通知では、人気物件でない場合や、2bed,3bedの場合、次の入居者を見つけるのに不十分な時間となってしまうからです。もし空室期間が長くなれば、それはオーナー様にとって損失になってしまいます。それを理解せずに、入居者側の都合のみで交渉をしてしまうと、交渉が一向に進まず、最後はオーナー様との関係性を悪くしてしまう事があります。
①2年目、1年毎の更新でなくても、2年目延長更新途中かつ、事前退去通知でちゃんと敷金を返してくれる傾向が多い場合
・新しい物件のオーナー
・日系の古いエージェントを過去通してないオーナー
・タイ人エージェントや、変な入居者にあたってこなかったオーナー
・入居後トラブルや、要望が少なかった（手間がかからない）
②12か月、24か月、36か月など主張するオーナー様に多い傾向
・古い物件のオーナー（築2010年より古い物件）
・駐在エリアのコンドを持つオーナー様（歴史の長いエージェントは1年毎の更新をするそうです）
・入居後の要望が多かった場合（時間＝コスト）
【トラブルへの対策】
2か月前通知ならオーナーへの損失が少ない。
だから2年目以降は2か月前通知があれば、いつでも退去できるようにしてほしい
とお願いする流れとなっている。
よくあるケース
実際は2か月は書面のみで、1か月前でも返金しますと言ってくれるケース
2年目以降延長に関しては、弊社で関与できるケースと、できないケースがあります。
関与できないケース
オーナー様によっては、2年目延長時にエージェントに関与して欲しくないケースもあります。その場合、こちらで補助できないケースもございますので、大変申し訳ありませんが、直接のやりとりをお願いいたします。
関与できるケース
弊社で延長契約書の雛形をまずはオーナー様に送付させて頂き、その後、テナント様に送付し、内容双方に確認頂き、延長契約書を結ぶ形となります。これは、契約時も同様の方法を取っております。もしオーナー様へ送付前に、延長契約書の雛形を確認したい場合、事前にこちらにお伝えいただけますと幸いです。
あまりオーナー様へ印象をよくしないお願い、またより揉めやすくしてしまう可能性
1年契約の契約書に対して、2年目以降の重要事項を入れる場合もありますが、揉めやすくなるので、基本的に、契約期間のある契約書に対して、契約期間外に影響を与えるような追加文言はできるだけ行わないようにしております。お部屋を借りるという事は、1年もの期間付き合いがある事となります。もしその間に、
①お部屋にトラブルがおおく、オーナー様が沢山の補償や生活サポートをしていたらどう思うか、
②逆に連絡はほとんどなく、お部屋を大変キレイに使って頂き、故障、破損トラブルがないケースの場合、どう思うか。
②のケースの場合、快く延長に対して前向きに取り組んでくれるだろう。
①のケースの場合、沢山の時間（コスト）を使っている事になる。2年目も同様に頻繁にサポートをしなかればならないとなると、それはけしてポジティブな事にはならない。
もし、入居期間中のサポートや、会話を通してそのような印象をもたれ、それに対して追加の交渉事項をオーナー様から入れたい、しかし、1年目の契約書の、今回の要望に対して影響を与えるような文言があるとなると、1年目の契約書文言に反するお願いを入居者にする事となる。そうなったら入居者側としては、「契約書に入れたんだから！」、オーナー様側からすると、実際に1年経てば、状況は変わるし、サポートを続けるなら、1年前と同じ状態では続けられないと、当然のように、お互いの主張が合わなくなってしまう。オーナー様にとっての常識と入居者様にとっての常識は、当たり前に違うのである。特に昔と違って、投資利回りはすごい低くなっており、利回りの引い投資物件、入居者は要望がおおく、対応が大変となると、オーナー様への印象を悪くしてしまう。
日本では家具家電がついていないのが当たり前、お部屋に問題が発生したら、大抵は入居者責任で、入居者負担で、入居者が手を動かして対応する事になるが、タイでは家具家電はもともとついている→使えて当たり前と思ってしまう入居者もいるが、故障した際に、それが経年劣化か使用方法が悪いから故障したらどうかは、入居者以外は知る事は難しい。家具家電付というデメリットをしっかり理解したうえで、日々の生活方法に少しの気配りを入れ、よりよい関係で2年目延長契約を迎える事を願っております。
