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インカムゲインを狙いたいなら500-1000万円のお部屋を買うべき

incomegain

実はバンコクの不動産投資において、最もインカムゲインが狙える金額帯はハッキリしていると私は思っている。

それは500-1000万円の物件。特にstudio(1K)か1bed(1LDK)である。

1.実績2.人口面から分析3.給与面から分析 3つの理由と4.結論から述べていきたいと思う。

1.弊社の販売&客付け実績について

母数は少ないが、弊社で販売した6部屋のお部屋の中で、購入から2カ月以上空室だった物件が1つもない。

ケース①:BTSプナウィティ131万THB、studio(22sqm)のお部屋。

9500thb/month(6month),9000thb/month(1year),10000thb/month(3month)と3回目の契約中。空室期間は1カ月がMAX。現在1年半が経つが好調に資金回収している。

ケース②:BTSプナウィティ162万THB、studio(22sqm)のお部屋。

9000thb/month(1year3month経過。契約継続中)。空室期間は1人目が付くまでの1カ月間のみ

ケース③:郊外タウンハウス270万THB。3bed2floorの家

20000thb/month(1year契約。現在1年1カ月で契約継続中)。空室期間は家具家電等の設置期間の1カ月間のみ

ケース④⑤⑥:MRTOOOOOOOO。130万THB。1bed(23sqm)のお部屋。

利回り最低11%。年間契約と単月契約で3部屋とも運用中。

 

2.タイ・バンコクの人口から考えてインカムゲインを狙うならタイが東南アジアで最も魅力的

在タイ日本大使館が発表しているタイ国内における在留邦人数調査から述べてみる

2014年 64,285人
2011年 49,983人
2006年 40,249人
2003年 28,776人
1995年 21,745人
1990年 14,289人

タイの邦人数はデータ上でも確実に増えている。加えて在留届を出さない長期・短期滞在者を含めると10万人を超えると言われている。タイは既に数十年前から多くの大手製造業の日系企業が進出しており、多くの駐在員(単身者で家賃月3-5万バーツ以上もらえる人たち)がいた。しかし、直近ではサービス業での進出が目立っており、さらには今まで多くのコストをかけ駐在員を雇っていた企業の方々も、直近のバンコクの住環境の充実(都心部でプール付きジム付の新築で1-2万バーツのコンドミニアム)を受け、確実に家賃の見方を変えてきている。サービス業も以前は、限られた企業に対して、多くの日本人がいたので、儲かっていたお店も多かったようだが、直近の進出企業の多さと、タイの環境の充実を受け、安い金額でも働いてくれる日本人の存在や、利益減による家賃手当の減額。駐在員が中心だった人員配置から現地採用の日本人を中心とした人員配置と、確実に1人あたりの家賃支払い額は下がっていると実感している。バンコクでは多くの日本人がいる為、各年代別の集まりがあるが、86年会は3年前には既に100人以上のグループとなり、88年会も126人のグループとなっている。当然若手が増えると、駐在員でも家賃手当が低い傾向になるし、現地採用となるとなおさらである。

3.タイ法人は外国人を雇うにあたり給料は5万バーツが下限。*BOI企業は別

タイ法人(タイ株主51%以上)の会社が外国人を雇う場合、給料の下限が5万バーツという規定があり、多くの企業がルールに準じて5万バーツからの給料設定にしている企業が多い。そういった企業で働く日本人は、当然ながら3-5万バーツの家賃は払えず、都心部に近いBTSオンヌット周辺等の家賃1万~2万バーツのコンドミニアムに住む人が大半である。

4.500-1000万の家を買うと、借り手に困らない。

1.2.3.より現在若手の人数が増えていたり、母数の日本人の数が増えている事。そして給与システムが影響する家賃の支払い上限金額により、500-1000万円のコンドミニアムを買うと家賃が1-2万バーツとなり、バンコクで最も増えているマーケットに対してコンドミニアムを供給できるため、借主に困らないと言える。弊社では日本人マーケットに焦点を絞っているため、スクンビット線(BTS線)上にあるコンドミニアムを前提としているが、タイの給与システムでは日本人に限らず、ほかの外国人も適応される為、日本人マーケットがないエリアでも外国人に人気のあるエリアであれば、借主に困る事がないと思う。